Przed rozpoczęciem prac budowalnych często konieczne jest załatwienie wielu formalności, w tym również uzyskanie pozwolenia na budowę. To złożony proces, który często zajmuje wiele miesięcy. Wielu inwestorów obawia się zresztą trudności oraz negatywnej decyzji ze strony urzędu miasta lub urzędu gminy. Jak wygląda sytuacja w kwestii palowania fundamentów? Czy tego typu prace budowlane wymagają otrzymania pozwolenia na budowę?

Kiedy potrzebne jest pozwolenie na budowę?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwolenie na budowę. Co więcej, taka decyzja musi się uprawomocnić, co oznacza, że po otrzymaniu zgody inwestor musi odczekać 14 dni. To czas ustawowy na ewentualne zgłoszenie sprzeciwu jednej ze stron postępowania administracyjnego. Od powyższych zasad istnieje jednak kilka wyjątków, o których powiemy w kolejnym akapicie.

Pozwolenie na budowę jest konieczne, gdy planujemy budowę domu, biura, magazynu, obiektu przemysłowego oraz innych budynków o powierzchni przekraczającej 35m2. Co więcej, takie pozwolenie może być konieczne, gdy planujemy rozbudowę istniejącego już obiektu. Rozbudowa oznacza, że planowane prace zmienią kluczowe parametry budynku: kubaturę, powierzchnię, długość czy wysokość. Rozpoczęcie prac przed otrzymaniem stosownego pozwolenia na budowę jest traktowane jako samowola budowlana.

Jakie obiekty można wznieść bez pozwolenia na budowę?

Jak już wspomnieliśmy, istnieje kilka wyjątków, w których pozwolenie na budowę nie będzie konieczne. Zgodnie z obowiązującym prawem budowlanym, bez pozwolenia możliwa jest budowa wolno stojących budynków parterowych o powierzchni nieprzekraczającej 35m2. To oznacza, że garaż, altanę czy niewielki domek letniskowy wybudujemy bez pozwolenia. Innym wyjątkiem jest przydomowy basen lub oczko wodne o powierzchni nieprzekraczającej 50m2. Nie oznacza to jednak, że w tych przypadkach nie musimy załatwiać określonych formalności. Należy pamiętać o tym, że prace budowlane należy uprzednio zgłosić do urzędu miasta lub urzędu gminy, a następnie odczekać 28 dni na ewentualny sprzeciw. Brak pisemnego sprzeciwu oznacza milczącą zgodę na budowę.

Palowanie pod fundamenty, a pozwolenie na budowę

Podobne przepisy prawne dotyczą palowania pod fundamenty. Kluczową rolę pełni to, jaki budynek planujemy wybudować. Palowanie bardzo często stosuje się jednak w przypadku dużych budynków, których powierzchnia znacznie przekracza wspomniane 35m2. Co za tym idzie, nie obędzie się bez wnioskowania o pozwolenie na budowę. Palowanie pod fundamenty nie wymaga jednak odrębnej zgody. Projekt budowlany będzie zawierał stosowne informacje o konstrukcji fundamentów, w tym również o sposobie palowania. Otrzymując pozwolenie na budowę obiektu będącego przedmiotem załączonego projektu budowlanego automatycznie uzyskujemy zgodę na palowanie pod fundamenty.

Jak wygląda proces ubiegania się o pozwolenie na budowę domu?

Konieczność palowania pod fundamenty często wynika ze specyfiki gruntu (niestabilne i nienośne grunty utrudniające budowę domu). Jeśli bazujemy na gotowym projekcie, dopiero na etapie adaptacji takiego projektu wprowadza się palowanie oraz stosowne informacje o planowanych pracach. Tak powstaje projekt budowlany, na podstawie którego przebiegać będzie budowa obiektu. Składa się on z trzech części: projektu zagospodarowania terenu, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego. Dwie pierwsze części są niezbędne przy wniosku o pozwolenie na budowę domu. Projekt techniczny można przedłożyć już po zakończonej budowie.

Do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę załączamy zatem projekt oraz inne, wymagane dokumenty. Urząd miasta lub gminy ma 30 dni (czasem czas oczekiwania wydłuża się do 60 dni) na podjęcie decyzji. W przypadku pozytywnej decyzji należy odczekać kolejne 14 dni na uprawomocnienie się tej decyzji. W tym czasie, strony postępowania administracyjnego mogą wnieść sprzeciw, co automatycznie wydłuża procedurę wydawania pozwolenia. Stroną postępowania może być także sąsiad, jeśli nasza inwestycja oddziałuje bezpośrednio na jego nieruchomość.